spirianov (spirianov) wrote,
spirianov
spirianov

Расторжение ДДУ с ипотекой



Пример краткой письменной консультации обратившемуся ко мне человеку

Данная консультация была дана доверителю, который с помощью ипотечного кредита приобрел квартиру в одном из строящихся объектов в Московской области. Застройщик должен был сдать дом в 2016 году. Но до настоящего времени так этого и не сделал. Более того, со слов доверителя, по его мнению дом не достроят и в ближайший год.


Иван, добрый день.
По взысканию неустойки.

Срок нарушен-значит застройщик должен нести предусмотренную законом ответственность. А именно: неустойка, моральный вред, штраф (если претензию не удовлетворит), расходы на юриста, расходы на доверенность, почтовые расходы.

В части расходов на юриста именно Ххххх суд по практике удовлетворяет от 10 до 30. В части морального вреда — максимум 10 (из того, что я видел).

Что суд не удовлетворяет: поднаем жилья.

Примерный расчет:

на юриста — 60 тысяч;
на доверенность — 1700 руб.;
на почтовые расходы — 150 руб.;
моральный вред — 10 тысяч;
неустойка — с 01 января 2017 г. по сегодняшний день (исходя из полной суммы договора 4 500 000 руб.) — 286 650 руб.;
штраф — 143 325 руб.
Итого: 501 825 руб.

Этого бы хотелось.

Но не всегда удовлетворяются в полном объеме суммы, указанные в исковом заявлении.


Свежие примеры из практика Хххххх горсуда:
1. решение от 10 февраля 2017 г. (квартира не передана) Истец просил: неустойку 364 373 рубля. Итого суд присудил: неустойку 205 000 рублей;
2. решение от 11 марта 2017 г. (объект уже был сдан) Истец просил: неустойку 610 000 рублей. Итого суд присудил: неустойку 102 000 рублей;
3. решение от 10 февраля 2017 г. (квартира не передана) Истец просил: неустойку 657 543 рубля 35 копеек. Итого суд присудил: неустойку 327 200 рублей.

По расторжению договора.
Есть 2 варианта расторгнуть договор и соответственно 2 варианта развития событий:

1) согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ о ДДУ можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
С учетом того, что абз. 5 п. 17.4. договора с ООО “Ххххх” установлен срок передачи — не позднее 22 декабря 2016 г., на настоящее время 2 месяца прошло. Т.е. можно воспользоваться вышеуказанным положением Закона о ДДУ и расторгнуть договор вообще без обращения в суд. Технически, это происходит путем направления уведомления в адрес застройщика. После чего застройщик в течении 20 рабочих дней обязан возвратить денежные средства;

2) согласно п. 1 и п. 2 ч. 1.1. ст. 9 ФЗ о ДДУ можно расторгнуть договор в судебном порядке в случае:
- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Т.е. расторгаться именно через суд в т.ч. в таких случаях (все случаи перечислены в статье).

О рисках расторжения договора (которые вижу я).
Если пойти первым путем и расторгаться в одностороннем порядке, в случае если в установленный срок застройщик не возвратит сумму — судиться придется в любом случае. Вернет ли застройщик деньги — можно только догадываться.
Если пойти вторым вариантом и расторгаться через суд — у застройщика также возникает обязанность по возврату денежных средств.

Выиграть суд (получить на руки вступившее в законную силу судебное решение) и привести такое решение в исполнение — 2 разные задачи. Выполнить удачно первую (выиграть суд), не означает успешно выполнить вторую задачу (реально получить денежные средства по решению суда).

Т.е. после расторжения договора, на квартиру человек уже не претендует. Все что у него есть — решение суда. На сколько может затянуться и каковы реальные шансы на позитивное исполнение решения суда — никто не знает.
Более того, с учетом наличия у Вас ипотечного кредита, вполне может случиться ситуация, при которой после расторжения договора, застройщик в установленный законодательством срок — деньги не перечислит по решению суда — а банку то все равно — ему нужно что бы Вы как заемщик исполняли обязанность по погашению взятого кредита. Т.е. проще говоря, можно остаться без квартиры и с долгом перед банком.

Далее. В кредитном договоре я не нашел положений, согласно которым необходимо согласовывать обязательность уведомления банка перед отказом от договора. Тут необходимо еще продумать (в т.ч. проанализировать установленные банком условия кредитования) + возможно пообщаться с банком. В т.ч. для того, что бы выяснить окончательно — а не наступит ли обязанность по досрочному погашению всей суммы кредита в случае досрочного расторжения договора на квартиру.

Не хотелось бы в любом случае, что бы Вы будучи формально правым (выиграли суд с обязательством со стороны застройщика вернуть Вам деньги — на зависимо каким путем пойти — 1-ым или 2-ым из указанных выше), но фактически решение суда исполнить не могли по любым причинам (банкротство застройщика, форс-мажор, изъятие лицензии и т.д и т.п.).

На основании изложенного, я Вам отразил варианты, которые субъективно вижу на настоящий момент.
Решение принимать Вам.
Но прежде подумайте дважды! А лучше 7 раз.

В случае Вашего решения расторгнуть договор —в рамках судебного процесса можно ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер в виде ареста на банковском счете застройщика денежных средств в размере требуемой суммы. Но, не всегда удовлетворяются такие ходатайства.

Что касается моей работы:
- т.к. Вы обратились через Ххххх Хххххх — за анализ документов, ситуации и резюмирование в данном письме — ничего не нужно;
- за работу по взысканию неустойки (от подготовки претензии до получения решения суда на руки) — 60 тысяч (можно в рассрочку на 3 месяца). Если будет апелляция — 10 тысяч;
- за работу по расторжению договора — 75 тысяч. Если будет апелляция — 10 тысяч.
Все что я написал выше по рискам — мое субъективное мнение. Может быть чрезмерно опасаюсь наступления неблагоприятных последствий. Но. Приобретение квартиры это шаг на который не все могут решиться и такие приобретения, порой, человек делает 1 раз в жизни. Не хотелось бы, как написал выше, что бы Вы попали в неприятную ситуацию. Если точно знать, что застройщик отдаст деньги-это один вопрос. Но если этого точно не знать — сами понимаете во что может вылиться.
Tags: взыскание неустойки, дду, застройщик, ипотека, кредитный договор, московская область, претензия, просрочка, риски, суд, юрист
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic
  • 0 comments